מאת: הרב יצחק הדר שליט"א - מגשר, בורר, דיין, וטוען רבני.
שאלה:
מעשה שהיה בשוכר דירה במחיר נמוך שהכניס במקומו שוכר אחר במחיר גבוה יותר וכמו שפסק בשולחן ערוך בסימן שט"ז סעיף א' שאם לא התנו על זה מותר לו להכניס מישהו שאינו עולה על מנין בני ביתו של הראשון, האם יכול השוכר הראשון ליטול את התוספת לעצמו, או שמא בעל הבית המשכיר זכאי ליטול גם את כל התוספת הואיל וזוהי דירתו?
תשובה:
הנה הרמ"א בסימן שס"ג סעיף י' פסק במשכיר שלא עשה תנאי והלך השוכר והשכירו לאחרים שהשוכר הראשון נוטל את כל הפרשי השכירות, ולדעת כסף הקדשים בסימן שט"ז סעיף א' היה בזמנם מותר להשכיר אפילו ליותר אנשים בתנאי שלא יזיקו לבית.
אולם בפתחי חושן שכירות פרק ד' הערה כ"א וכן ב משפטי התורה חלק ב' סימן ע"ה וכן בשו"ת שמרו משפט חלק א' סימן ע' וכן בשו"ת דברי בניהו (חלק כ"ז סימן כ"ד וכן בספר משפט השכירות פרק ט"ו סעיף א' : פסקו שבימינו כל התוספת לבעלים, הואיל והמנהג המקובל בארץ ישראל וכן הרגילות גם להתנות בחוזה השכירות שאסור להשכירו לאחרים, לכן אפילו אם השמיטו תנאי זה מכל מקום על דעת המנהג הוא שוכר ואסור להשכירו לאחרים. והוסיף בקובץ דברי משפט חלק ה' עמוד ר"ל בשם הגרש"י מזרחי זצ"ל שמחמת מנהג זה, אפילו אם כבר תפס השוכר הראשון את התוספת מוציאים ממנו ונותנים לבעלים.
לעיון במקורות הדין יחד עם נושאים נוספים בדיני ממונות האקטואליים
ניתן לרכוש את הספר משנת יצחק במספר: 052-761-4179
מאת: הרב יצחק הדר שליט"א - מגשר, בורר, דיין, וטוען רבני.
ענף א
השוכר מטלטלין אסור לו להשכירם לאחרים
טרם ניגש לנדון דידן האם שוכר דירה או צימר שהכניס במקומו שוכר חדש במחיר גבוה יותר זכאי ליטול את הפרשי השכירות, צריכים אנו לדון במקורות לדין שאין השוכר רשאי להשכיר ואין השואל רשאי להשאיל במטלטלין וכן לברר מה הדין בזה בקרקעות ובתים, וכדלהלן.
איתא במתניתין גיטין (כט.) אודות שליח שהכניס שליח אחר במקומו, וז"ל "המביא גט בארץ ישראל וחלה הרי זה משלחו ביד אחר ואם אמר לו טול לי הימנה חפץ פלוני לא ישלחנו ביד אחר שאין רצונו שיהא פקדונו ביד אחר", והביאה הגמרא שם דיוק ממשנה זו "אמר ריש לקיש כאן שנה רבי אין השואל רשאי להשאיל ואין השוכר רשאי להשכיר". וכן מובא דין זה בגמרא בבא מציעא (כט:).
ביאור יסודי כתב המרדכי בבא מציעא (סי' שנז) בטעם שאסור להשאיל או להשכיר לאחר, שהכל בנוי על אותם הטעמים שהוזכרו בגמרא בבא מציעא (לו.) מדוע שומר שמסר לשומר חייב, וז"ל "רבי יוחנן אמר שומר שמסר לשומר חייב וכו' דאמר ליה אין רצוני שיהא פקדוני ביד אחר וכו', אמר רבא הלכתא שומר שמסר לשומר חייב וכו' דאמר ליה את מהימנת לי בשבועה האיך לא מהימן לי בשבועה".
דין זה נפסק גם בשו"ע (סי' שמב סעיף א') אפילו בחפצים שיש בהם מצוה שאינו רשאי להשאילם, וז"ל "אין השואל רשאי להשאיל אפילו שאל ספר תורה שעושה מצוה בשאלתו אינו רשאי להשאיל לאחרים, ואם השאיל לאחרים אפילו נתקלקל מחמת המלאכה ששאלו בשבילה חייב אלא אם כן יש לו ראיה שיכול ליפטר בה אילו היה בידו". עיי"ש.
בשיטת המתירים לשוכר בית להשכירו לאחרים כמנין הראשון
הנה מצאנו שלוש שיטות בין רבותינו הראשונים האם גם בשוכר בית נאמר הכלל שאין השוכר רשאי להשכיר לאחרים או שמא כלל זה נאמר רק במטלטלין, וכדלהלן.
דאיתא בגמרא בבא מציעא (עט:) אודות שוכר ספינה שהשכירה לאחרים, וז"ל "תנו רבנן השוכר את הספינה ופרקה לה בחצי הדרך נותן לו שכרו של חצי הדרך ואין לו עליו אלא תרעומת. היכי דמי אילימא דקא משכח לאגורה אמאי אית ליה תרעומת ואי דלא קא משכח לאגורה כוליה אגרה בעי שלומי, לעולם דקא משכח לאגורה אלא מאי פרקה דפרקה לטועניה בגויה (שמכר את סחורתו לאחר שממשיך להפליג בספינה), אלא מאי תרעומת משום שינוי דעתא אי נמי לאשלא יתירא". עיי"ש.
אלמא מבואר מגמרא זו שהשוכר ספינה רשאי להשכירה לאחרים, ולכאורה הטעם משום שאין לשוכר החדש אפשרות להבריחה לכן הבעלים אינו מקפיד כל כך. וממילא הוא הדין יהיה בבית, שודאי אי אפשר להבריחו ולפיכך יהיה מותר לשוכר להשכירו לאחרים.
כמו כן הרמב"ם (פ"ה מהלכות שכירות הל' ד') פסק להתיר להשכירו לאחרים, וז"ל "השוכר את הספינה ופרקה בחצי הדרך נותן לו שכר כל הדרך ואם מצא השוכר מי שישכיר אותה לו עד המקום שפסק שוכר ויש לבעל הספינה עליו תרעומת, וכן אם מכר כל הסחורה שבספינה לאיש אחר בחצי הדרך וירד ועלה הלוקח נוטל שכר חצי הדרך מן הראשון ושכר החצי מזה האחרון ויש לבעל הספינה עליו תרעומת שגרם לו לסבול דעת איש אחר שעדיין לא הורגל בו וכן כל כיוצא בזה".
והרחיב הרמב"ם בהלכה הבאה (הל' ה') את ההיתר הזה גם לשוכר בית, וז"ל "מכאן אני אומר שהמשכיר בית לחבירו עד זמן קצוב ורצה השוכר להשכיר הבית לאחר עד סוף זמנו משכיר לאחרים אם יש בני בית כמנין בני ביתו אבל אם היו ארבעה לא ישכור לחמשה, שלא אמרו חכמים אין השוכר רשאי להשכיר אלא מטלטלין שהרי אומר לו אין רצוני שיהא פקדוני ביד אחר אבל בקרקע או בספינה שהרי בעלה עמה אין אומר כן. ויש מי שהורה שאינו יכול להשכירו לאחר כלל ויתן שכרו עד סוף זמנו, ולא יראה לי שדין זה אמת".
והוסיף במגיד משנה (שם) שסברת הרב ז"ל ללמוד מדין הספינה, דלא אמרו שיש למשכיר תרעומת על השוכר אלא רק בספינה מפני שיש לו לבעל הספינה לדור עם השוכר ולסבול דעתו אבל בבית אפילו תרעומת אין לו על השוכר, ונכון הוא בטעמו.
כמו כן פסק גם בשו"ת הרשב"א (ח"א אלף קמה) להקל, וז"ל "ולא אמרו אין השוכר רשאי להשכיר ואין השואל רשאי להשאיל אלא במטלטלין והמטלטלין שאין דרכן של בעלים להשתכר ולהשאיל עמהם מפני שאפשר להבריחם ואינו רוצה שיהו מטלטליו אצל אחרים. וכאותה שאמרו בגיטין (כט.) ואם אמר לו טול לי ממנה חפץ אינו משלחו ביד אחר דאמר לו אין רצוני שיהא פקדוני ביד אחר, ועלה אמרו כאן שנה רבי אין השואל רשאי להשאיל אבל מטלטלין שאין עשויין להבריח שדרכן של בעלים להשתכר ולהשאיל עמהם משכיר ומשאיל לאחרים. וזהו שאמרו בגמרא בבא מציעא (עט:) השוכר את הספינה ופרקה בחצי הדרך נותן לו שכר חצי הדרך ואין לו עליו אלא תרעומת, ואוקימנא דפרקה בגווה ומאי תרעומת משום שינוי דעתא. ותנן בפרק אחרון של מעשר שני (משנה ט') ומייתינן לה בפרק קמא דבבא מציעא (יא.) מעשה ברבן גמליאל וזקנים שהיו באים בספינה, אמר רבן גמליאל עשור שאני עתיד למוד נתון ליהושע ומקומו מושכר לו ועשור אחר שאני עתיד למוד נתון לעקיבא בן יוסף שיזכה בו לעניים ומקומו מושכר לו, אמר רבי יהושע עשור שאני עתיד למוד נתון לרבי אלעזר בן עזריה ומקומו מושכר לו ונתקבלו שכר זה מזה".
והמשיך הרשב"א לבאר דבריו, וז"ל "ולא בשכירות בלבד אמרו אלא אפילו בהשאלה שלא תאמר מי שהשאיל לא היה בדעתו להשאיל ולעשות חסד אלא לזה, דגרסינן בגמרא כתובות (לב:) הניח להן אביהם פרה שאולה משתמשין בה כל ימי שאלתה. וגרסינן בגמרא גיטין בפרק השולח (לז:) אמר רבי יהודה השאילו מקום לתנור וכירה כותבין עליו פרוזבול, ואם איתא דכל משאיל בין במטלטלין בין בקרקע לא השאיל אלא לזה בלבד היאך כותבין עליו פרוזבול והלא זה כמו שהתנה בפירוש שלא יהא רשאי להשאילו ולהשכירו וליתנו לאחר, וכל שאינו ראוי לגבותו בחובו אין כותבין עליו פרוזבול. ואם באחרים כן, כל שכן בנותן ומשייר וכל דמשייר בעין יפה משייר. ומכל מקום אין האב רשאי להכניס שם דיורין אלא למי שישמשנו, ולא להכניס כלים אחרים עם כליו שכן התנה ושייר שידור שם עמו מי שישמשנו ולא לאחרים ושיכניס שם כליו ולא כליו וכלים אחרים, אבל אם רצה הוא להכניס שם אנשים במקומו כמספר אנשי ביתו ומשמשיו או להכניס כלים של אחרים בכליו רשאי".
בשיטת המרדכי שמותר להשכירו ביותר ממנין הראשון
שיטה שניה מצאנו בדברי המרדכי בבא מציעא (סי' שנז), שמותר לשוכר בית להשכירו לאחרים אפילו למי שבני ביתו מרובין משל הראשון כשם שיכל השוכר הראשון למלאות את ביתו באנשים נוספים מבלי עיכוב, וכדלהלן.
דכתב שם לבאר דבריו, וז"ל "לא אמרינן אין השואל רשאי להשאיל ואין השוכר רשאי להשכיר אלא במטלטלין שאפשר לגונזם ולהטמינם ושייך טעמא דאין רצוני שיהא פקדוני ביד אחר או דאת מהימנת לי בשבועה ולא הוא, אבל בקרקע רשאי השואל להשאיל והשוכר להשכיר אם כבר קנאה בדבר שהקרקע נקנה בו דקיימא לן שכירות קרקע נקנית בכסף בשטר ובחזקה. ועוד ראיה, שהרי אם ירצה שמעון למלאות הבית דיורים הרשות בידו לרבות לו גרי בית מלמדים וסופרים ושכירים ותושבים כדרך כל שוכרי בית שאין לדבר קצבה כמה בני אדם יכניס".
[אמנם לענ"ד דברי המרדכי לכאורה צריכים ביאור, שהרי כל ההיתר להרבות ביתו בדיורין הני מילי באופן שהשוכר הראשון עדיין גר עם כל האנשים שמוסיף, שבזה בעל הבית עדיין סומך עליו שלפחות ישגיח על ביתו כראוי, אולם באופן שמשאיר את הבית לשוכרים חדשים שמספרם עולה על מספרם של בני ביתו של ראשון ודאי שאסור הואיל וכל בעל בית יקפיד על כך].
בשיטת הראב"ד שאסור לשוכר בית להשכירו לאחרים
שיטה שלישית כתב הראב"ד (פ"ה מהל' שכירות הל' ד') שאסור לשוכר בית להשכירו לאחר ודלא כשאר הראשונים שהתירו באופנים מסוימים, וז"ל "אמר אברהם יש בדורינו אומרים כן שיש בני אדם שמחריבים הבית בדירתם".
וביאר במגיד משנה, שלשיטת הראב"ד יש לחלק בין דינה של ספינה שמותר להשכירה לאחר לבין דינו של בית. כלומר, שרק בספינה יכול הוא להשכירה לאחרים לפי שהבעלים עמה וישמור שהשוכר השני לא יקלקלנה ואעפ"כ יש לו תרעומת מפני שינוי הדעת, משא"כ בבית שאין בעליו עמו אינו רשאי כלל.
אך סיים על זה במגיד משנה שטעמו קלוש, וז"ל "ומכל מקום טענתם חלושה מאד שהרי זה השוכר השני אם הזיק ישלם, ואין מצוי היזק בקרקע שיאמר בו אין רצוני שיהא פקדוני ביד אחר". עכ"ל.
הכרעת השלחן ערוך כהרמב"ם
הנה להלכה מרן בשו"ע כאן (סי' שטז סעיף א') פסק להדיא כדעת הרמב"ם שמותר לשוכר בית להשכירו לאחרים, וז"ל "המשכיר בית לחבירו לזמן קצוב ורצה השוכר להשכיר הבית לאחר משכיר עד סוף זמנו, והוא שלא יהיה מנין בני בית האחד יותר מבני ביתו".
כמו כן מוכח מדברי הרמ"א שסתם שם כדברי השו"ע והוסיף גם בדוכתא אחרינא (סי' שמב סעיף א') לפסוק כשו"ת הרשב"א שציינו לעיל, וז"ל "מיהו דבר שאי אפשר להבריח ולכפור בו כגון בית או ספינה מותר להשאיל, ועיין לעיל סימן שט"ז". אמנם הוסיפו בערוך השלחן ובערך לחם, שכל ההיתר להשכירו לאחר הינו כמובן לאדם הגון בלבד אבל לאינו הגון פשוט הדבר שזכותו של בעל הבית למחות בו.
וביאר בסמ"ע (סי' שטו סק"ה, שטז סק"א) שלדעת הבית יוסף (סי' ריב סעיף ט') מותר גם לשוכר קרקע להשכירה לאחר. והוסיף שאף על פי שלדעת הטור (שם) אסור לשוכר קרקע להשכירה לאחר, הני מילי בשדה שיתכן שהשוכר השני יזיק לקרקע ולא יהיה ניכר הדבר, משא"כ בבית יודה שמותר הואיל ויכול בעל הבית לראות כל פרטי ביתו ויתנה עמו שיחזירנו לו בשלימות.
אולם בכסף הקדשים (מובא בשו"ע בהוצאת פרידמאן בסופו) כתב חידוש גדול לדינא, שכל האיסור להשכיר ליותר מבני ביתו של ראשון היה רק בימי השו"ע אבל בזמנו שלו מותר להשכיר בכל אופן, וז"ל "מה שכתב בשו"ע בסי' שטז שאינו יכול להשכיר רק למי שאין בני בית שלו מרובים, אולי כן הוא רק בימיהם שהיה על המשכיר מוטל כל תיקוני הבית ולא על השוכר כלל, כי קיימא לן (סי' שא סעיף א') אין שומרים בקרקע ופטור גם בפשיעה לפי היש אומרים, ורוב הקלקולים נחשבים כמתה מחמת מלאכה שאינם בחזרה גם אם היה דין שומר בהם. משא"כ כעת שפשט המנהג במדינות אלו שעל השוכר מוטל להחזיר כל הבניינים בסוף השכירות כמו שהיו בתחילה וכותבין כן ברוב שטרות, הוי ליה כזה נהנה וזה לא חסר ומה לו להקפיד אם יהיו שם דיורים כמה נפשות יותר ובמה שאינו יכול לעשות לו הנאה מביתו שייך מידת סדום כשמוחה".
העולה מדברי כסף הקדשים הללו, שמה שפסקו הרמב"ם והשו"ע נאמר רק לזמנם שהשוכר הראשון נחשב כשומר והיה פטור מכל הנזקים העלולים להיגרם בקרקע מחמת השכירות, וי"א שאפילו אם פשע להדיא פטור וכן הלכה. משא"כ בזמנו שהמנהג ברור בכל העולם שכל שוכר צריך להחזיר את הבית כמו שקיבלו מתחילה, ממילא יהיה מותר לו להכניס שוכר אחר במקומו אפילו ביותר ממנין ביתו של הראשון הואיל ובלאו הכי השוכר החדש יצטרך להחזיר את הבית מתוקן כמו שהיה בתחילה. ודו"ק.
בדעת הרמ"א בשוכר שהשכיר לאחר בהיתר שנוטל הריווח
לאחר שביררנו את דעת השו"ע, שמותר לשוכר בית להשכירו לאחר בתנאי שלא יהיו בני ביתו מרובים משל ראשון ושבזמנינו מותר להשכיר גם למי שבני ביתו מרובים יותר של ראשון, צריכים אנו לבאר למי שייכים הפרשי השכירות בין השוכר הראשון לשוכר החדש, וכדלהלן.
הנה המעיין בפסקי השו"ע בחו"מ יראה, שלא התייחס למי שייך הכסף שמשלם השוכר השני. אמנם לכאורה היה ניתן ללמוד זאת ממשנה מפורשת בבא מציעא (לה:) אודות שוכר פרה שהשאילה לאחר, וז"ל "השוכר פרה מחבירו והשאילה לאחר ומתה כדרכה ישבע השוכר שמתה כדרכה והשואל ישלם לשוכר, אמר רבי יוסי כיצד הלה עושה סחורה בפרתו של חבירו אלא תחזור פרה לבעלים". ולהלכה בשו"ע (סי' שז ס"ה) פסק כרבי יוסי, וז"ל "השוכר פרה מחבירו והשאילה לאחר ומתה כדרכה או נאנסה, כיון שהשני חייב באונסין תחזור לבעלים הראשונים שאין הלה עושה סחורה בפרתו של זה".
לאור זאת לכאורה היה נראה לומר, שהשוכר בית יכול רק להשכירו לאחר אולם כל ההפרשים מהשכירות החדשה יהיו שייכים לבעל הבית מאותה הטענה של רבי יוסי, "שאין הלה" השוכר הראשון "עושה סחורה בפרתו של חבירו" היינו ביתו של חבירו להשכירו לאחרים.
אמנם בנימוקי יוסף בבא קמא (ט. בדפי הרי"ף) יצא לחדש שלרבי יוסי ההפרש שייך לבעלים רק באופן שהשוכר הראשון העביר לשני מטלטלין או קרקע באופן שאסור להשכירה לאחר, וז"ל "עוד אני אומר היכא שהמשכיר שכרה מבעלה בזול והוא שכרה לאחר ביוקר, ניחזי אנן אם לא היה רשאי לשוכרה לאחר כגון שהיו מרובין בני ביתו של זה האחר הרוויח לבעל הבית דאיך יעשה זה סחורה בביתו של חבירו דקיימא לן כרבי יוסי דכיצד השוכר יעשה סחורה בפרתו של חבירו והוא הדין הכא. ומיהו אם היה רשאי לשוכרה, כגון שהתנה עמו הוא או שלא היו בני ביתו של זה האחר אשר שכרה לו מרובים ממנו נראה שהריווח למשכיר זה, שהרי בשעה ששכרה לו הבעל הבית בסך זה ולא התנה עמו כלום יכול להשכיר, ועוד דזה נהנה וזה אינו חסר, ולא דמי לפרה דרבי יוסי שאין השוכר רשאי להשכיר וכל שכן להשאיל כך נראה לי".
כדברי הנמוקי יוסף הללו פסק גם הרמ"א (סי' שסג סעיף י') שהכל תלוי האם היה לשוכר הראשון היתר להשכירו לאחר, וז"ל "השוכר בית מחבירו וחזר והשכירו לאחרים ביותר ממה ששכרו, אם היתה לו רשות להשכירו לאחרים בענין שנתבאר לעיל סי' שט"ז המותר הוא שלו, ואם לא היה לו רשות להשכירו המותר לבעלים".
בקושיית האחרונים על הרמ"א שהשוכר נוטל התוספת
אמנם בקצות החושן (סי' שסג סק"ח) ובביאור הגר"א שם (אות ל') הקשו על דברי הנמוקי יוסף והרמ"א הללו מדוע שוכר שהשכיר לאחר בהיתר נוטל ההפרשים לעצמו, וכדלהלן.
דהקשו שניהם שלכאורה לעולם הריווח מגיע למשכיר שהוא בעל הבית וכדמוכח בגמרא בבא מציעא (לו.), שאפילו באופן שלשוכר מותר להשכירו לאחר מכל מקום נחשב כעושה סחורה בפרתו של חבירו והריווח לעולם שייך לבעל הבית, וז"ל "רבי יוחנן אמר שומר חינם שמסר לשומר שכר חייב דאמר ליה אין רצוני שיהיה פקדוני ביד אחר. איתיביה רבי אבא בר ממל לרבי אמי (מהמשנה) השוכר פרה מחבירו והשאילה לאחר ומתה כדרכה ישבע השוכר שמתה כדרכה והשואל משלם לשוכר ואם איתא לימא ליה אין רצוני שיהא פקדוני ביד אחר, אמר ליה הכא במאי עסקינן בשנתנו לו הבעלים רשות להשאיל אי הכי לבעלים בעי לשלומי דאמרו ליה לדעתך".
אלמא מוכח מגמרא זו שאם לתנא קמא השוכר הראשון קיבל רשות להשכיר לאחר והריווח שייך לשוכר הראשון, ממילא מוכח שגם רבי יוסי שחלק עליו מיירי באופן זה שהשוכר השאיל לשני בהיתר ואפילו הכי הכריע שכיצד הלה עושה סחורה בפרתו של חבירו וההפרש שייך לבעלים. ולאור זאת דברי הנמוקי יוסף והרמ"א צ"ע שחידשו שהריווח שייך לשוכר באופן שהעביר לשני בהיתר, דהלא מוכח מגמרא זו שאפילו באופן שהשכיר לשני בהיתר אפילו הכי אמרינן שכל הריווח שייך לבעלים בלבד.
אמנם המעיין בביאור הגר"א יראה שהניח קושיא זו בצ"ע. אולם בקצות החושן תירץ, שישנו חילוק בין מטלטלין שהשוכר הראשון השכיר לאדם אחר אפילו בהיתר שבזה ההפרש שייך לבעלים לבין שוכר בית שהשכירו לאחר בהיתר שבזה ההפרש שייך לשוכר הראשון, וז"ל "אלא דקושיא מעיקרא נראה לעניות דעתי ליישב דלא דמי לפרה דרבי יוסי, דהתם השואל משלם עבור גוף הפרה וכיון דפרה גופה דמשכיר הוא ואינו עושה סחורה בפרתו של חבירו אבל הכא כיון דכבר קנה הבית לדירה דשכירות קניא ויש לו רשות להשכירו ושכירות שנוטל דידיה היא והוי ליה סחורה דידיה וזה ברור".
העולה מעומק דברי קצות החושן הללו, כי רק בשוכר מטלטלין שהשוכר השני משלם לשוכר הראשון עבור גוף המטלטלין לכן הואיל וגוף המטלטלין שייכים לבעלים גם לאחר ההשכרה לפיכך נוטל הבעלים כל הריווח. משא"כ בשוכר בית שחל קנין השכירות נעשה השוכר כבעלים בלעדיים על ההשתמשות בבית בכפוף לתנאי השכירות, לפיכך כאשר יש לו רשות להשכירו לאחר אם כן השוכר מרוויח רק בגלל ההשתמשות של השני בדירה ששכר שזהו דבר השייך לשוכר הראשון כעת ולא למשכיר, ונמצא שהשוכר עושה סחורה בדבר שרק הוא בעליו ולא המשכיר ולכן "הוי ליה סחורה דידיה". עיי"ש.
אמנם נראה לענ"ד להוסיף על כך, שאף על פי שלדברי קצות החושן השוכר בית נחשב כשלו ולכן נוטל כל ההפרשים מהשוכר השני מכל מקום באופן שהשכיר לשני באיסור כל הריווח שייך לבעלים. וצריך לומר הטעם, שהבעלים השכיר לראשון רק על דעת מנין בני ביתו וכדומה, ולכן אף על פי שמותר לו להשכירו לאחר בלא רשותו מכל מקום אומדנא היא שעל דעת שיוסיף דיורין לא השכיר לו מעיקרא ושייר בשכירותו. לפיכך באופן שעבר על אומדנא זו כל הריווח שייך לבעלים, הואיל ונחשב כאילו שהבעלים השכירו לשוכר השני. ודו"ק.
בטעמו השני של המחנה אפרים שהריווח לעולם לשוכר הראשון
הנה במחנה אפרים (הלכות שכירות סי' יט, ובהלכות שאלה סי' ו') כתב לדון במטלטלין שאין השוכר רשאי להשכיר לכו"ע וכן בבית באופן שאסור להשכיר לאחר כגון שהתנה שלא ישכירנו לאחרים, מה יהיה הדין באופן שעבר והשכירם לאחר האם השכירות קיימת וכל התוספת שייכת לשוכר הראשון אם לאו, וכדלהלן.
דכתב שם באריכות, אודות השוכר בהמה מחבירו בעשרה זהובים והשכירה לאחר בט"ו זהובים האם הריווח שייך לשני או לבעלים. והעלה בטעמו הראשון, שאף על פי שלדברי הנמוקי יוסף הריווח שייך לבעלים בשכירות באיסור במטלטלין ובקרקע, מכל מקום בדבר שעומד להשכיר העיקר כהרשב"א שמותר להשכיר לאחר וממילא כל הריווח נוטל השוכר הראשון. וכמו כן ניתן לומר בדירה שהשכיר, דמחמת שכרגע עשויה להשכרה ממילא אין בעל הבית יכול לומר (לאחר שהשוכר השכירו לאחרים) אין רצוני שיהיה פקדוני ביד אחר, ולא יכול לטעון ולומר שרק לאדם זה הוא מוכן להשכיר.
בטעמו השני כתב לחדש, שאפילו בשוכר שהכניס שוכר חדש במקומו באיסור מכל מקום זכאי השוכר הראשון בכל התוספת, וז"ל "ועוד טעם אחר יש בנדון דידן שיהא הריווח לשוכר ולא שייך הכא לומר אין אדם עושה סחורה בפרתו של חבירו, דעד כאן לא אמרינן הכי אלא לזכות בדמי גוף הפרה שאין לשוכר כלום בגוף הפרה כדי שיזכה בדמיה, אבל בדמי השכירות שהרוויח השוכר לא שייך להאי טעמא דהאי ודאי קנין פירות יש לו לשוכר לאישתמושי בה כל ימי שכירותה ומה לי שישתמש בה איהו ומה לי שישכירנה לאחרים וירויח בה אין זה אלא משתכר בדידיה דשכירות ליומיה ממכר הוי. ולא מיבעיא כי נדון שיש לו רשות להשכירה לאחרים דודאי הריווח לשוכר, אלא אפילו אם לא היה לו רשות להשכירה לאחרים ועבר זה והשכירה לאחרים כיון דהשכירות קיים וכמו שכתב לעיל לדעת מקצת מרבוותא, נראה לעניות דעתי דאין אנו יכולים להוציא מידו של שוכר אם כבר בא השכירות לידו. ולא דמי למה שכתב הנמוקי יוסף ז"ל דאם לא היה לו לשוכר רשות להשכירה דהריווח לבעל הבית, דהתם שאני משום דבעל הבית נחסר בהנאתו של זה שהשכירה לאנשים מרובים ובהא ודאי שייך לומר כיצד יעשה סחורה בפרתו של חבירו. אבל בנדון דידן מיקרי זה נהנה וזה אינו חסר. ונראה לעניות דעתי דמה שדימה הנמוקי יוסף דין זה לההיא דאין אדם עושה סחורה בפרתו של חבירו, אינו אלא כששכרה הראשון בזול ורצונו לומר בפחות משווייה דהשתא דומה לההיא דרבי יוסי דכי היכי דהתם אין אדם עושה סחורה בפרתו של חבירו משום דגוף הפרה אינו שלו הכי נמי הכא נמצא זה עושה סחורה בפרתו של חבירו דמה שהשכירה ביותר היינו משום דהבית שוה כל כך, ולהכי כתב הנמוקי יוסף דכל היכא דאין לו רשות להשכיר לאחרים הויא רווחא דבעלים. אבל היכא דשכרה הראשון בשיווייה, כיון דשכירות ליומיה ממכר הוי תו ליכא לבעלים שום טענה דהרי זה נהנה וזה אינו חסר".
הנראה בביאור טעמו השני, שכל הדין שאין השוכר רשאי להשכיר הינו רק איסור לכתחילה אך בדיעבד אם עבר והשכירו לבן דעת אינו גזלן ואין זו פשיעה. ולכן גם במקרה שהיה אסור לו להשכיר כגון שהתנה הבעלים במפורש שאינו מוכן שישכירו לאחרים, אם עבר והשכיר כל הריווח מגיע לשוכר הראשון ולא לבעל הבית כי בדיעבד הוא נחשב כמשכיר ברשות. ובשורש טעמו נראה שסובר כקצות החושן, שמכיון ששכירות ליומיה ממכר הוא לכן השוכר נחשב בעלים לגבי שכירות הבית וממילא אם השכירה לאחרים והרוויח מכך הריווח שייך רק לו. אלא שהמחנה אפרים סובר שדין זה קיים אפילו אם השכיר מבלי רשותו של בעל הבית, דלא כקצות החושן שסובר שדין זה קיים רק אם היה לשוכר רשות להשכיר. ועוד חילק בין אם שכר בזול והשכיר בשוויו דאז הוי ליה סחורת הבעלים, לבין אם שכר בשוויו אבל השכיר לאחר ביוקר דהוי ליה זה נהנה וזה לא חסר ונחשב סחורת השוכר.
העולה מדברי המחנה אפרים לנדון דידן, מחמת שהמנהג שהשוכר בית אינו רשאי להשכירו לאחרים ממילא לפי טעמו הראשון הריווח מגיע לבעלים, הואיל ונחשב כתנאי מפורש שבו לא אמרינן שהדירה עשויה להשכיר לאחרים. ואילו לפי טעמו השני הריווח שייך לשוכר הראשון, מכיון שבכל שוכר שהכניס שוכר חדש במקומו אפילו באיסור בדיעבד נחשב כבעלים להשכירו לאחרים וממילא הריווח שלו. ודו"ק.
בקושיות משפטי התורה על טעמו השני של המחנה אפרים
הנה בספר משפטי התורה (ח"ב סי' עה) כתב להקשות על דברי המחנה אפרים הללו, במה שחידש בטעמו השני ששוכר דירה נחשב כשלו ולכן אפילו שעבר והשכיר לאחר באיסור נוטל הריווח לעצמו, וכדלהלן.
דכתב שם, שמפורסמת מחלוקת הראשונים בפירוש הגמרא "שכירות ממכר ליומיה". דלדעת הש"ך (סי' שלד סק"ב) בשם התוספות בבא מציעא (נו:) ועבודה זרה (טו.), לא אמרינן שכירות ליומא ממכר הוא אלא באונאה דרבי קרא ולא בשאר דוכתי וכן כתב בתרומת הדשן (סי' שיח) ומהרש"ל בתשובה (סי' מג). כלומר, ששכירות ליומיה ממכר נאמר רק ביחס להלכות אונאה שכשם שאין אונאה במכירת קרקע הכא נמי אין אונאה בשכירות קרקע. והטעם בזה, שבכל שכירות קרקע המשכיר נשאר בעלים גמור על הדירה ולשוכר יש רק זכות השתמשות בדירה לצרכיו בלבד, ומה שנאמר ממכר ליומיה היינו בדיני אונאה בלבד. אולם לדעת הרשב"א שהביא בבית יוסף (סי' שיב) שכירות ליומיה ממכר היינו לכל דבר, שהשוכר נחשב כעין בעלים ממש ולא רק לענין אונאה.
לאור זאת יש להקשות על המחנה אפרים בטעמו השני, דלא מבעיא לדעת הש"ך ששכירות ליומיה ממכר היינו רק כלפי אונאה אם כן פשיטא שבשוכר בית שהשכיר לאחר באיסור השכר מגיע רק למשכיר הואיל ונחשב עדיין שלו. אלא אפילו לדעת הרשב"א ששכירות ליומיה ממכר לגמרי, מכל מקום אם בעל הבית אסר במפורש להשכיר לאחרים יש להחשיב זאת כשיור בהשכרה. כלומר, שאם בעל הבית עשה תנאי זה יש לדון את השכירות שכאילו אמר לו "אני נותן לך רק את זכות המגורים לתקופה זו אולם ביחס להשתמשות אנשים אחרים אני נשאר הבעלים על הדירה", ואם בכל זאת עבר והשכיר נחשב השוכר החדש כשוכר של הבעלים וברור שישלם רק לו.
ועל כן סיים במשפטי התורה לדינא, מאחר ולדעת הנמוקי יוסף הרמ"א הגר"א קצות החושן והמחנה אפרים בטעמו הראשון כאשר אין לשוכר רשות להשכיר לאחרים הריווח מהשכירות שייך לבעל הבית, לכן הכי קיימא לן למעשה ואפילו להוציא ממון מהשוכר המוחזק בריווח. והוסיף, שאין השוכר הראשון יכול לומר קים לי כטעמו השני של המחנה אפרים שהריווח שייך לו מכיון שאין קים לי כדעת יחיד וצ"ע ליישבו, ועוד שהמחנה אפרים בעצמו לא קבע מסמרות בסברא זו בלבד ולכן כתב גם את טעמו הראשון.
ענף ב
בדין שוכר שהשכיר לאחר בית עם מטלטלין
עד כה עסקנו בארוכה, בהכרעת השלחן ערוך שמעיקר הדין מותר לשוכר בית להשכירו לאחרים ואת התוספת נוטל השוכר הראשון ולא הבעלים. אולם כעת צריכים אנו לדון כלפי המטלטלין שבבית האם גם כשהם בתוכו נאמר הכלל שהשוכר בית רשאי להשכירו לאחר אם לאו, וכדלהלן.
דהנה בתחילת דברינו הבאנו את הגמרא גיטין (לו.) ובבא מציעא (כט.) אודות השוכר או שואל מטלטלין, שבשניהם לכו"ע אין השוכר רשאי להשכיר ואין השואל רשאי להשאיל. ולאור זאת לכאורה היה נראה לומר, שבשוכר בית או צימר עם מטלטלין כמיטה ומקרר וכו' אינו יכול להשכירם לאחרים הואיל ומסתמא ישנה קפידא גדולה של בעל הבית על המטלטלין, וממילא באופן שהשכיר לאחר באיסור הריווח שייך לבעל הבית.
אולם מאידך גיסא חידש במחנה אפרים בהלכות שכירות (סי' יט) בשם שו"ת הרשב"א (סי' אלף קמ"ה) שלגמרא רק מטלטלין שאינם עומדים להשאלה ולהשכרה אסור לשוכר להשכירם לאחר, וז"ל "איברא דראיתי להרשב"א בתשובה דמה שאמרו אין השוכר רשאי להשכיר ואין השואל רשאי להשאיל אלא במטלטלין שאין דרכן של בעלים להשתכר ולהשאיל עמהם מפני שיכול להבריחם ואין אדם רוצה שיהיו מטלטליו אצל אחרים, אבל מטלטלין שעשויים להשאיל ולהשתכר בהם הרי זה משאיל ומשכיר לאחרים. וראיה מהשוכר את הספינה ופירקה בחצי הדרך נותן לו שכרו של חצי הדרך ואוקמוה דפרקה בגוה ומאי תרעומת משום שינוי דעתא, ולא בשכירות בלבד אמרו אלא אפילו בשאלה שלא תאמר מי שהשאיל לא היה בדעתו להשאיל ולעשות חסד אלא לזה דגרסינן בפרק אלו נערות הניח להם אביהם פרה שאולה משתמשין בה כל ימי שאלתה".
וסיים על זה במחנה אפרים, וז"ל "הנה לפי דברים אלו נראה דכל שעשוי להשכירם ולהרוויח בהם לא מצי לומר אין רצוני שיהא פקדוני ביד אחר, ובנדון דידן נמי כיון שהבעלים עשויין להרוויח בשכירות בהמתם שכן הוא אומנותו אם הרוויח זה השני שהשכירה ביותר ממה ששכרה הוי הריווח לנפשיה כמו שכתב הנמוקי יוסף". עיי"ש.
כמו כן כתב להלכה בספר נתיב השכירות (פרק י הל' ח) אודות המשכיר מטלטלין שבלאו הכי עומדים להשכרה, שמותר לו להשכירם לאחרים. וכן שמעתי מידידי הדיין הרה"ג שלמה בארי שליט"א שכך ההוראה למעשה גם בשוכר רכב של גמ"ח, שמותר לו להשכירו לאחר ולזכות בהפרשי השכירות אולם בתנאי שלא חתם או התחייב בעל פה שלא ישכירנו לאחר במקומו.
ולאור דבריהם לכאורה יש מקום לחלק בין סוגי המקרים. שאם השוכר השכיר בית עם מטלטלין שבעל הבית מעיקרא קנה אותם על דעת להשכירם לאחרים, דינם כמטלטלין בצימר וכדומה שעומדים להשכרה בלבד שבזה נכונים כל דברי האחרונים שציינו לעיל שמותר להשכירם לאחרים הואיל ובלאו הכי עומדים לסחורה למרבה במחיר. משא"כ במטלטלין של בעל דירה אשר השאירם לשוכר עד שיחזור הבעלים לדירתו, בזה אין להחשיב את המטלטלין כעומדים לסחורה וממילא יהיה אסור להשכירם לאחרים.
המוקשה בהיתירו של המחנה אפרים
אולם לאחר המחילה לענ"ד כל דברי המחנה אפרים הללו לכאורה צריכים ביאור, וכדלהלן.
דהנה מפורש בדבריו שהתיר להשכיר מטלטלין העומדים להשכרה אפילו באופן שהבעלים אינו נשכר עם המטלטלין, ואילו המעיין בתשובת הרשב"א יראה להדיא שהיתר זה אינו אלא בתנאי שהבעלים נשכרים עמהם ממש דומיא דהגמרא בספינה דהבעלים היו גם עם השוכר החדש, וז"ל "ולא אמרו אין השוכר רשאי להשכיר אלא במטלטלין והמטלטלין שאין דרכן של בעלים להשתכר ולהשאיל עמהם מפני שאפשר להבריחם ואינו רוצה שיהו מטלטליו אצל אחרים וכו', אבל מטלטלין שאין עשויין להבריח שדרכן של בעלים להשתכר ולהשאיל עמהם משכיר ומשאיל לאחרים".
עוד יש לכאורה להקשות על המחנה אפרים שהרי לעיל הבאנו את דברי הרמ"א (סי' שמב סעיף א') בשם אותה תשובת הרשב"א (ח"א אלף קמ"ה) בפירוש להתיר בזה "מיהו דבר שאי אפשר להבריח ולכפור בו כגון בית או ספינה מותר להשאיל", ויש לשאול דהלא ודאי שגם ספינה אפשר להבריח למרחקים. אלא ודאי שגם מכאן מוכח כדברינו, שכל כוונתו היתה רק לאופן שהבעלים נמצא בספינה דומיא דהגמרא בלבד ורק אז רשאי להשכירה לאחר וכמו בשוכר בית, ושלא כדברי המחנה אפרים שלמד מדבריו להתיר להשכיר מטלטלין שעשוים להשכרה אפילו שהבעלים אינו נמצא עמהם. וצ"ע.
הכרעת האחרונים שבזמנינו אסור לשוכר להשכיר לאחר
הנה אף על פי שמדין תורה מותר לשוכר בית או צימר להכניס אחר במקומו וליטול את הפרשי השכירות לעצמו, מכל מקום הכרעת אחרוני זמנינו שכיום אסור לעשות כן וממילא אם עבר והשכיר ודאי שהריווח שייך לבעלים בלבד, וכדלהלן.
לעיל ציטטנו את לשון השו"ע (סי' שטז סעיף א') שמותר לשוכר בית להשכירו לאחרים. ויש לציין למה שפסק לקמן (סעיף ג'), שאם התנה בפירוש שיכול להשכיר הבית לאחרים כיון שאפילו בלא תנאי היה יכול להשכיר לאחרים מועיל התנאי שיוכל להשכיר גם למי שבני ביתו מרובין, ועיין בסמ"ע שם (סק"ח).
הלכה למעשה גם בפתחי חושן שכירות (פ"ד סעיף ח') פסק, שמעיקר דין תורה היה מותר לשוכר בית להשכירו לאחרים בתנאי שאינם יותר מבני ביתו של הראשון. אולם הוסיף שם בהערה (אות כב) שבימינו אסור להשכיר לאחרים, וז"ל "וכבר כתבתי בכמה מקומות שבמקום שיש מנהג הולכין אחריו, ובארץ ישראל בזמנינו בדירות מוגנות אין לשוכר רשות להשכיר וכל שכן כשיש סעיף בחוזה. ושמעתי שיש מערימים שאינם מקבלים שכר אלא שנותן לו מתנה, ואם בלאו הכי לא היה נותן לו נראה שאינו מועיל ואסור".
וסיים שם בפתחי חושן, וז"ל "אם קיבל רשות כללית להשכיר – הריווח שייך לשוכר בלבד, אלא אם כן היתה התניה מפורשת מהמשכיר שהריווח יהיה שייך רק למשכיר או שיתחלקו בו המשכיר והשוכר וכדומה". עיי"ש.
כדברים אלו גם במשפטי התורה (ח"ב סי' עה) כתב שבימינו אסור לשוכר בית להשכירו בלא רשות לאחר, וז"ל "אמנם בזמן הזה המנהג בארץ ישראל ובדרך כלל הוא מוזכר בפירוש בשטרות השכירות המקובלים, שאין השוכר רשאי להשכיר את הדירה לאנשים אחרים ללא הסכמת המשכיר. לפיכך בימינו כל השוכר דירה בסתם (אפילו כשלא נכתב חוזה שכירות) – על דעת המנהג הזה הוא שוכר. ולכן השוכר צריך לבקש תחילה רשות מבעל הבית להשכיר לאחרים, ואם השכיר מבלי רשותו של המשכיר – יקבל המשכיר את הריווח כאמור".
והוסיף שם, שאף על פי שלפי טעמו השני של המחנה אפרים אפילו במקרה שהבעלים התנה עם השוכר שלא ישכיר לאחרים ועבר והשכיר הריווח שייך לשוכר הראשון, מכל מקום קיימא לן דלא כוותיה ולפיכך השוכר הראשון אינו יכול לומר קים לי כוותיה. והטעם בזה, שהמחנה אפרים בטעמו הראשון סתר את טעמו השני ואם כן מוכח שגם הוא לא קבע בזה מסמרות בהחלט. ועוד, שאפילו אם תמצי לומר שפסק כטעמו השני מכל מקום אינו אלא דעת יחיד, בו בזמן שהנמוקי יוסף הרמ"א קצות החושן והגר"א כולם פסקו שבשכירות באיסור כל הריווח שייך לבעלים בלבד.
יתירה מכך כתב בשו"ת שמרו משפט (ח"א סי' ע') שבימינו אסור לשוכר להכניס ללא רשות שוכר אחר במקומו, וז"ל "והנה גם כשמשכיר למנין דיירים שוה אף שמעיקר דין השו"ע מותר לו להשכיר בסתמא מכל מקום כפי הנהוג והמקובל והמופיע בסתם חוזה אין השוכר רשאי להשכיר, ועל כן בכל ענין תוספת דמי השכירות נזקפת לזכות בעל הדירה חוץ ממקרה של רשות מפורשת כנזכר לעיל". וציין שם בהערה למה שכתב במשפטי התורה, שאפילו כשלא כתבו בחוזה שאסור להשכיר לאחרים מכל מקום כך המנהג וממילא לעולם הריווח לבעלים. עיי"ש.
זאת ועוד כתב גם במשפט השכירות (פט"ו הערה טו) שבזמן הזה השתנה הדין, ואין השוכר רשאי להשכיר לאחר מפני המנהג. והוסיף שם שבקובץ דברי משפט (ח"ה עמ' רל) הביא בשם הגרש"י מזרחי זצ"ל, שאפילו אם כבר תפס השוכר את השכירות מוציאין ממנו ונותנים למשכיר. וסיים שם, שאפילו לדעת המחנה אפרים שאין מוציאין מיד השוכר הראשון כשהוא מוחזק בהפרשי השכירות, מכל מקום אם השכיר למי שבני ביתו מרובים לכו"ע הריווח לבעל הבית כיון שהפסיד אותו. עיי"ש.
לסיכום הדברים נמצאנו למדים, שאין השוכר מטלטלין רשאי להשכירם לאחרים משני טעמים אולם בשוכר בית מצאנו שלוש שיטות בין הראשונים האם רשאי להשכירו לאחר, ושהכרעת השלחן ערוך שמותר לשוכר בית להשכירו לאחר. עוד למדנו, שכל ההיתר להשכירו לאחר הינו בסתם כשהמשכיר לא עשה תנאי שלא ישכירנו לאחרים, וכן שהכניס במקומו שוכר שאין בני ביתו מרובים משל ראשון ושכתב בכסף הקדשים שבימינו מותר להשכיר אפילו למי שבני ביתו מרובים. וכן למדנו, שלדעת הרמ"א בשוכר שהשכיר לאחר בהיתר נוטל הריווח לעצמו אך הקשו על זה האחרונים, ושתירץ בקצות החושן שהשוכר בית נחשב סחורה דידיה ולכן בהשכיר לאחר בהיתר כל הריווח שלו. עוד למדנו, שלמחנה אפרים בטעמו השני אפילו כשהשכיר לאחר באיסור הריווח שלו, ושהקשה במשפטי התורה על דבריו קושיא עצומה. עוד למדנו, שבזמנם גם שוכר בית עם מטלטלין רשאי להשכיר הבית לאחר ביחד עמהם. ובסיום הדברים הבאנו את הכרעת האחרונים, שבזמנינו אסור לשוכר להכניס שוכר אחר במקומו.
המורם מכל האמור:
אודות שוכר דירה או צימר בסכום מסוים לחודש שהכניס שוכר אחר במקומו במחיר יותר גבוה, שמעיקר הדין השוכר הראשון נוטל כל הריווח ולדעת כסף הקדשים אפילו שהשכיר ליותר אנשים בתנאי שלא הזיקו לבית וכן שהמשכיר לא התנה שלא ישכירנו לאחרים, וכמו שפסק הרמ"א (סי' שטז סעיף א') שבשוכר שהשכיר בהיתר לאחרים נוטל הריווח לעצמו.
אולם אחרוני זמנינו פסקו, הלא המה בפתחי חושן שכירות ומשפטי התורה שו"ת שמרו משפט שו"ת דברי בניהו וספר משפט השכירות, שבימינו כל הריווח שייך לבעלים הואיל והיום המנהג המקובל בארץ ישראל ובדרך כלל הוא גם מוזכר בחוזה השכירות שאסור להשכירו לאחרים. ולפיכך העלו, שאפילו אם לא כתבו כך בחוזה מכל מקום על דעת המנהג הוא שוכר וממילא נחשב שהשכיר לאחרים באיסור שבזה דבר ברור שכל הריווח לבעלים. ושהוסיף בקובץ דברי משפט בשם הגרש"י מזרחי זצ"ל, שמחמת שכך המנהג לכן אפילו אם כבר תפס השוכר הראשון את הריווח מוציאין ממנו ונותנים לבעלים בלבד.
לעיון במקורות הדין יחד עם נושאים נוספים בדיני ממונות האקטואליים
ניתן לרכוש את הספר משנת יצחק במספר: 052-761-4179
מאת: הרב יצחק הדר שליט"א - מגשר, בורר, דיין, וטוען רבני.
